Se lancer dans l’activité de marchand de biens est un projet ambitieux, mais qui soulève une question centrale : quelle structure juridique adopter pour mener ses opérations ? Parmi les options disponibles, la SAS (société par actions simplifiée) et sa version unipersonnelle, la SASU, séduisent par leur flexibilité et les garanties qu’elles offrent aux entrepreneurs. Pour autant, ce statut n’est pas exempt de zones d’ombre, notamment en termes de fiscalité et de gestion. Alors, est-ce vraiment le choix idéal ? Éléments de réponse avec Claire & John Bengtsson !
Marchand de biens : un métier, deux critères
Être marchand de biens ne se résume pas à enchaîner des transactions immobilières… Ce statut n’a pas de définition légale stricte, mais repose sur deux critères établis par la jurisprudence : la régularité des achats-reventes et l’intention spéculative. Pour être considéré comme marchand de biens, il faut démontrer une habitude dans l’exercice de l’achat-revente, appréciée selon des éléments comme le nombre ou la fréquence des opérations. L’objectif, lui, est clair : réaliser un bénéfice rapide, souvent dans un délai court entre l’acquisition et la cession.
Ce statut, qui peut sembler avantageux, implique des obligations administratives et fiscales importantes. La manière dont on structure cette activité peut donc faire toute la différence.
Pourquoi la SAS séduit les marchands de biens
La SAS est souvent vue comme un terrain de jeu idéal pour les entrepreneurs, notamment dans le secteur de l’immobilier, et pour cause. Elle offre une grande souplesse dans la rédaction des statuts, permettant une organisation sur mesure de l’entreprise. Qu’il s’agisse de définir les pouvoirs des dirigeants, d’établir des règles de prise de décision ou de structurer l’actionnariat, tout est modulable. Par ailleurs, l’un des attraits de la SAS réside dans la limitation de la responsabilité aux apports. En cas de difficultés financières, seuls les fonds investis sont en jeu, protégeant ainsi le patrimoine personnel de l’entrepreneur.
Autre avantage notable, le président de la SAS bénéficie du régime général de la Sécurité sociale en tant qu’assimilé salarié, ce qui lui confère une couverture sociale solide, bien que les allocations chômage soient exclues de cette protection. Enfin, la SASU, version unipersonnelle de la SAS, permet à ceux qui souhaitent se lancer seuls d’accéder aux mêmes bénéfices tout en conservant la possibilité de s’ouvrir à des associés ultérieurement.
Les revers de la médaille
Derrière cette apparente perfection, la SAS présente des inconvénients qu’il serait imprudent d’ignorer. Le principal écueil réside dans la fiscalité. Les bénéfices réalisés par la société sont soumis à l’impôt sur les sociétés, avec un taux progressif allant de 15 % à 26,5 %. Lorsque ces bénéfices sont distribués sous forme de dividendes, ces derniers subissent une seconde imposition : la flat tax de 30 %. Une double taxation qui peut grever sérieusement la rentabilité des opérations.
En outre, si le président perçoit une rémunération, celle-ci est soumise à des charges sociales élevées. Certes, cette dépense ouvre droit à une protection sociale étendue, mais elle représente un coût non négligeable pour l’entreprise. Trouver le bon équilibre entre rémunération et dividendes devient un véritable exercice d’arbitrage. La création et la gestion d’une SAS impliquent également des frais non négligeables. Rédiger des statuts sur mesure, publier une annonce légale, immatriculer l’entreprise ou encore tenir une comptabilité rigoureuse sont autant d’obligations qui génèrent des coûts. Pour un néophyte, l’accompagnement par un expert-comptable devient quasi indispensable, sous peine de s’exposer à des erreurs coûteuses en cas de contrôle fiscal.
Alternatives à la SAS : quelles options pour les marchands de biens ?
Si la SAS a ses atouts, elle n’est pas l’unique solution pour se lancer dans l’achat-revente immobilier. La SARL, par exemple, est une alternative sérieuse, offrant des avantages similaires en termes de responsabilité limitée et de souplesse de gestion. Toutefois, son fonctionnement est plus encadré par la loi, ce qui peut freiner ceux qui recherchent une organisation sur-mesure.
L’un des points qui distingue la SARL de la SAS est le régime social du dirigeant. Le gérant majoritaire de SARL est affilié à la Sécurité sociale des indépendants, avec des cotisations sociales moindres mais une couverture sociale moins étendue. Quant à la SCI (société civile immobilière), elle est exclue pour les activités de marchand de biens, car son objet est civil, et non commercial. Seule une SCI construction-vente pourrait être envisagée, mais elle reste limitée à un projet unique, nécessitant une nouvelle création pour chaque opération.
Enfin, l’entreprise individuelle ou l’EIRL peut convenir à des projets plus modestes. Toutefois, l’impossibilité d’accueillir des associés et une protection limitée du patrimoine personnel rendent cette structure moins attrayante pour des projets ambitieux.